مديريت كل مقررات، مجوزهاي بانكي و مبارزه با پولشويي اداره مطالعات و مقررات بانكي بانك مركزي، دستورالعمل اجرايي تاسيس، فعاليت و نظارت بر موسسات پس انداز و تسهيلات مسكن را منتشر كرد.

به گزارش «تعادل»، تاسيس موسسات‌ پس‌انداز و تسهيلات مسكن با هدف كمك به رونق بخش مسكن و اقتصاد و تامين منابع طرح‌هاي مسكن در استان‌هاي كشور، به‌تازگي توسط شوراي پول و اعتبار تصويب و منتشر شده و براساس ضوابط و وظايفي كه براي اين موسسات درنظر گرفته شده، فعاليت آنها گستره بزرگي از سپرده‌گيري و سرمايه‌گذاري تا اوراق مشاركت، تامين منابع از خارج و… را شامل مي‌شود و به همين خاطر، اگرچه ظاهرا كمك قابل‌توجهي براي تامين منابع مسكن و رونق آن خواهد داشت، اما از سوي ديگر، نگراني‌هايي از سوي كارشناسان در رابطه با نحوه فعاليت آنها و مشكلات و چالش‌هاي احتمالي مطرح شده است.

طيف گسترده‌يي از وظايف و اختيارات اين موسسات نشان‌دهنده اين واقعيت است كه نظارت از سوي بانك مسكن و بانك مركزي و ساير نهادهاي نظارتي بايد به‌گونه‌يي باشد كه اهداف مورد نظر از تاسيس اين موسسات تحقق يابد.

براين اساس، بايد ديد كه دستورالعمل اين موسسات چه نكاتي را ازجنبه نظارتي و كنترل‌هاي لازم و بهبود عملكرد اين موسسات در نظر گرفته و در صورت انحراف در اهداف و عملكردها چگونه مي‌توان به كنترل آنها اقدام كرد.

براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار، موسسات‌ پس‌انداز و تسهيلات مسكن داراي مجوز از بانك مركزي مي‌توانند با جذب سپرده و اعطاي تسهيلات مسكن در يك استان مشخص فعاليت كنند. همچنين حداقل سرمايه لازم براي تاسيس و فعاليت موسسه پس‌انداز و تسهيلات مسكن در تهران مبلغ 50ميليارد تومان و در ساير كلان‌شهرها و مراكز استان‌ها نيز 30ميليارد تومان است. نظام تامين مالي بخش مسكن در كشور با چالش‌هايي ازجمله كمبود منابع اعتباري پايدار، پايين بودن نسبت تسهيلات به قيمت مسكن و نبود ابزار‌هاي مالي كافي در بخش مسكن مواجه است. بر اين اساس، اتخاذ روش‌هاي نوين و بهره‌گيري از رويكرد‌هاي اثرگذار در تامين مالي مسكن به همراه ايجاد نهاد‌هاي جديد مي‌تواند راهكار مطلوبي براي برون‌رفت از اين شرايط باشد.  ازجمله نهادهايي كه مي‌تواند نقش موثري در توسعه نظام تامين مالي بخش مسكن ايفا كنند، مي‌توان به موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن منطقه‌يي اشاره كرد. موسسات مذكور، مي‌توانند از طريق جذب پس‌اندازهاي خرد و اعطاي تسهيلات مسكن در مناطق جغرافيايي مشخص به تامين مالي بخش مسكن در آن مناطق كمك كنند. موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن كه در بيشتر كشورها تحت عنوان موسسات پس‌انداز و وام (Savingsand Loan Associations) يا ديگر عناوين مشابه وجود دارند، در واقع نوعي از نهاد‌هاي مالي هستند كه سپرده‌هاي پس‌انداز خرد را دريافت كرده و وام‌‌هاي مسكن ارائه مي‌كنند. هدف اصلي تاسيس اين‌گونه موسسات، ارائه وام‌‌هاي رهني براي خريد ملك مسكوني در مناطق جغرافيايي مشخص است. با فراهم كردن بستر تاسيس موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن، مي‌توان انتظار داشت كه يكي از زمينه‌هاي شكل‌گيري پايدار و مداوم منابع مالي مورد نياز براي تامين مالي بخش مسكن و همچنين تسهيل و تسريع تامين مسكن اقشار مختلف جامعه بدون داشتن اثرات تورمي و ازدحامي براي ديگر بخش‌هاي اقتصادي فراهم شود.

البته سابقه تاسيس اين‌گونه نهادهاي تامين مالي بخش مسكن به قبل از انقلاب برمي‌گردد. در آن دوره با تصويب قانون تشويق پس‌انداز مسكن در سال1346، تا سال1358 تعداد 16شركت پس‌انداز و وام مسكن در تهران و 14 استان كشور تاسيس شده بود. با پيروزي انقلاب اسلامي ايران و متعاقب اجراي قانون ملي شدن بانك‌ها در سال1358، تمام 16شركت پس‌انداز و وام مسكن همراه با بانك ساختمان و شركت سرمايه‌گذاري ساختمان بانك‌هاي ايران در بانك رهني ادغام شده و بانك مسكن را تشكيل دادند.

اين گزارش حاكي است بانك مركزي با هدف توسعه و تعميق نظام تامين مالي بخش مسكن در مناطق مختلف كشور و با استناد به تكليف مقرر در ماده (2) آيين‌نامه اجرايي تبصره (2) ماده (7) «قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري» «دستورالعمل اجرايي تاسيس، فعاليت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن» را تدوين كرد كه پس از طرح و بررسي در يك‌هزار و دويست و بيست و سومين جلسه مورخ 16‏‏‏‏/6‏‏‏‏/1395 شوراي پول و اعتبار تصويب شد. بر اين اساس، موسسات‌ پس‌انداز و تسهيلات مسكن پس از اخذ مجوز از بانك مركزي، در چارچوب مفاد دستورالعمل مزبور مي‌توانند با جذب سپرده و اعطاي تسهيلات مسكن در يك استان مشخص فعاليت كنند. همچنين براساس مفاد دستورالعمل اجرايي مذكور، حداقل سرمايه لازم براي تاسيس و فعاليت موسسه پس‌انداز و تسهيلات مسكن در تهران مبلغ 50ميليارد تومان و در ساير كلان‌شهرها و مراكز استان‌ها نيز 30ميليارد تومان است.

برهمين اساس «دستورالعمل اجرايي تاسيس، فعاليت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن» به شبكه بانكي ابلاغ شد. اميد است با شكل‌گيري اين نهاد جديد در نظام تامين مالي بخش مسكن، شرايط براي تامين مسكن اقشار مختلف جامعه بيش از پيش تسهيل و تسريع شود.

با استناد به آيين‌نامه اجرايي تبصره 2ماده 7 قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري موضوع تصويبنامه دي ماه 1393 هيات وزيران و آيين‌نامه نحوه تاسيس و اداره موسسات اعتباري غيردولتي موضوع تصويبنامه هيات وزيران در بهمن93 و اصلاحات بعد آن و با هدف كمك به تامين مالي بخش مسكن در مناطق جغرافيايي مختلف از طريق جذب پس‌اندازهاي خرد و اعطاي تسهيلات مسكن در مناطق،» دستورالعمل اجرا و تاسيس، فعاليت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن تدوين شده است.

در ماده3 آمده است: موسسه اعتباري يا اشخاص حقوقي كه سهام يا سرمايه داراي حق راي آنها بطورمستقيم و به هر ميزان متعلق به موسسه اعتباري است، مجاز به تاسيس يا تملك سهام موسسه نيستند و بانك مسكن از شمول مفاد اين ماده مستثني بوده و حداكثر مجاز به تملك 20درصد سهام موسسه به صورت مستقيم و غيرمستقيم است.

ايجاد شعبه يا نمايندگي توسط موسسه در محدوده استان ثبت شده در اساسنامه، در چارچوب آيين‌نامه ايجاد يا تعطيل شعبه يا باجه يا نمايندگي موسسات اعتباري در داخل كشور و منوط به افزايش سرمايه موسسه به ميزان حداقل 20درصد حداقل سرمايه لازم جهت تاسيس و فعاليت موسسه امكانپذير است.

 حداقل سرمايه

براساس ماده5 حداقل سرمايه لازم جهت تاسيس و فعاليت موسسه در تهران مبلغ 50ميليارد تومان و در ساير كلان‌شهرها و مراكز استان 30ميليارد تومان، تعيين مي‌شود.

بانك مركزي مي‌تواند در مقاطع دو ساله و حسب مورد با پيشنهاد بانك مركزي و تصويب شوراي پول و اعتبار، نسبت به تغيير و افزايش حداقل سرمايه موضوع اين ماده اقدام كند.

در صورت تغيير ميزان سرمايه موضوع اين ماده، موسسه موظف است، حداكثرظرف مدت يك سال از تا ريخ تصويب، ميزان سرمايه خود را با حداقل سرمايه مورد نياز مصوب تطبيق دهد.

 حوزه فعاليت

در ماده6 به حوزه فعاليت موسسه پرداخته كه صرفا مجاز به انجام عمليات پس از اخذ مجوز از بانك مركزي درچارچوب قوانين و مقررات و در قبول سپرده سرمايه‌گذاري مدت‌دار، صدور گواهي سپرده عام و خاص، دريافت تسهيلات بلندمدت از موسسات اعتباري، دريافت كمك و وام‌هاي خارجي از موسسات مالي و توسعه‌يي بين‌المللي پس از اخذ مجوز از بانك مركزي، دريافت كمك و تسهيلات از دولت، شركت‌هاي دولتي، موسسات عمومي غيردولتي و شهرداري‌ها با رعايت قوانين و مقررات، صدور ضمانتنامه به درخواست سپرده‌گذاران موسسه؛ اعطاي تسهيلات به اشخاص در قالب عقود اسلامي، سپرده‌گذاري در بانك مسكن، انتشار و فروش اوراق بهادار اسلامي نظير اوراق مشاركت، اوراق رهني، مسكن و صكوك، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ريالي به سپرده گذاران موسسه از طريق بانك مسكن، صدور كارت برداشت براي سپرده گذاران موسسه از طريق بانك مسكن، ارائه خدمات مشاوره‌يي در حوزه ساخت و ساز و توسعه، خدمات مربوط به وجوه اداره شده در حوزه مسكن، افتتاح حساب اماني در حوزه پيش فروش، ارائه خدمات نمايندگي و عامليت براي جمع‌آوري و تضمين وجوه به سازندگان و خريداران مسكن حداكثر به ميزان 50درصد سرمايه پايه موسسه، ايجاد هرگونه پوشش بيمه‌يي براي دارايي‌هاي موسسه نزد شركت‌ها و موسسه بيمه، ساير عمليات مرتبط به تشخيص بانك مركزي و…

صدور ضمانتنامه حداقل پس از گذشت يك سال از صدور اجازه‌نامه فعاليت امكان پذير است.

حد فردي و جمعي موضوع ضوابط ناظر بر تسهيلات و تعهدات اشخاص مرتبط ابلاغي بانك مركزي به ترتيب يك و 5درصد سرمايه پايه موسسه است.

طبق ماده 8 حد فردي و جمعي تسهيلات و تعهدات كلان موسسه در چارچوب ضوابط ناظر بر تسهيلات و تعهدات است.

كلان ابلاغي بانك مركزي براي هر ذي‌نفع واحد به ترتيب حداكثر معادل ۵درصد و ۱۰۰درصد سرمايه پايه موسسه است.

 شاخص‌هاي مالي

همچنين حداقل نسبت كفايت سرمايه موسسه مطابق با ضوابط و مقررات مصوب شوراي پول و اعتبار در خصوص نسبت كفايت سرمايه است.

از سوي ديگر، موسسه مجاز به سرمايه‌گذاري در سهام و ساير اوراق بهادار به استثناي اوراق مشاركت بانك مركزي و اوراق مشاركت دولت نيست. حد مجاز تملك دارايي‌هاي ثابت توسط موسسه موضوع دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص دارايي‌هاي ثابت موسسات اعتباري حداكثر معادل ۲۰درصد است.

موسسه موظف است همواره حداقل ۱۰درصد و حداكثر ۲۰درصد مانده سپرده‌هاي خود را به صورت تركيبي از وجه نقد و ساير دارايي‌هاي نقد كه به سرعت، سهولت و با حداقل هزينه ممكن قابل تبديل به وجه نقد هستند (نظير سپرده‌هاي مدت‌دار نزد بانك مسكن، اوراق مشاركت بانك مركزي و اوراق مشاركت دولت) نگهداري كند.

نسبت سپرده قانوني براي انواع سپرده‌هاي موسسه معادل ۲درصد تعيين مي‌شود.

نحوه محاسبه و پرداخت سهم سود قطعي متعلق به سپرده گذاران موسسه وفق ضوابط ابلاغي بانك مركزي در خصوص نحوه محاسبه و تقسيم سود مشاع است.

پذيرش سپرده تسهيلات خواه، ارائه هرگونه برنامه زمان‌بندي براي اعطاي تسهيلات در قبال گذاردن سپرده براي مدت معين در چارچوب جداولي بر اساس نوبت و مبلغ و موارد مشابه توسط موسسه فراتر از آنچه بانك مركزي تعيين خواهد كرد، ممنوع است.

ميزان تسهيلات خريد و ساخت مسكن اعطايي توسط موسسه بنا به سياست بانك مركزي تعيين مي‌شود.

جز احكام خاص كه در اين دستورالعمل تصريح شده است، موسسه موظف به رعايت تمام قوانين «آيين‌نامه نحوه تاسيس و اداره موسسات اعتباري غيردولتي» مصوبات شوراي پول و اعتبار، مفاد اساسنامه مصوب و بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌هاي بانك مركزي و ساير مقررات مربوط است.

در صورت اشتغال به هرگونه عمليات بدون رعايت مقررات اين دستورالعمل، بانك مركزي مكلف به اعمال اقدامات لازم در چارچوب قانون پولي و بانكي كشور، قانون تنظيم بازار غيرمتشكل پولي و ساير قوانين و مقررات مربوط در مورد موسسات و افراد متخلف خواهد بود.  

منبع: روزنامه تعادل