تیر خلاص دولت به نهضت ملی مسکن
بهزاد عمرانزاده کارشناس بازار مسکن با اشاره به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مبنی بر حذف تبصره یک ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، گفت: این موضوع اساساً یک راهبرد و راهکار قانونی برای دسترسی به اهداف برنامه است. اگر ما بر اساس برنامهای در حوزه مسکن، معماری و شهرسازی فعالیت میکنیم و آخرین سند قانونی موجود برنامه هفتم توسعه است، باید به الزامات آن پایبند باشیم.
وی افزود: بر اساس هدفگذاری انجام شده در برنامه هفتم، نرخ دسترسی به مسکن باید تا پایان این برنامه به ۷.۵ سال برسد. از سوی دیگر، پیشبینی شده بود که سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید شود. اساساً همین تبصره یک یا اضافه شدن دو دهم درصد به ظرفیت سکونتگاهی کشور، راهکار دستیابی به اهداف برنامه است.
عمرانزاده تصریح کرد: ابتدا باید مشخص شود که آیا برنامه هفتم را به عنوان نقشه راه توسعه کشور قبول داریم یا نه. ظاهر امر چنین نشان میدهد که رئیسجمهور محترم اعلام کردهاند برنامهای جداگانه ندارند و همان قانون برنامه هفتم توسعه، مبنای عمل دولت است. همچنین وزیر راه و شهرسازی نیز بر اجرای نهضت ملی مسکن و برنامه هفتم تأکید داشتهاند.
وی گفت: اگر رئیسجمهور و وزیر راه و شهرسازی اذعان دارند که برنامه هفتم باید اجرا شود و مبنای دولت قرار گیرد، در این صورت تبصره یک ماده ۵۰ و اضافه شدن ۳۳۰ هکتار به ظرفیت سکونتگاهی کشور، مسیر تحقق اهداف برنامه به شمار میآید.
حذف تبصره یک ماده ۵۰ تیر خلاص به نهضت ملی مسکن است
این کارشناس بازار مسکن در ادامه با اشاره به ارتباط این موضوع با طرح نهضت ملی مسکن اظهار کرد: اساس طرح نهضت ملی مسکن بر کاهش هزینه ساخت از طریق تأمین زمین رایگان استوار است. بندی که در قانون برنامه هفتم توسعه آمده، در واقع برای تسهیل اجرای قانون جهش تولید مسکن است. بنابراین اگر این بند حذف شود، اجرای قانون جهش تولید مسکن که بر پایه نهضت ملی مسکن طراحی شده، عملاً به حاشیه رفته و دچار اختلال میشود.
وی افزود: البته در حال حاضر نهضت ملی مسکن نیز با اختلال مواجه است و گزارش دقیقی از نحوه عملکرد دولت و وزارت راه و شهرسازی در حوزه توزیع مسکن وجود ندارد. در خصوص هزینه آمادهسازی زمینها نیز برخی استدلالها مطرح میشود که از نظر من نادرست است.
عمرانزاده تأکید کرد: وزارت راه و شهرسازی به واسطه میزان زمین و داراییهایی که در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن دارد، یکی از ثروتمندترین وزارتخانههای کشور محسوب میشود. بنابراین اگر این منابع بهدرستی مدیریت شود، هیچ مانع مالی برای پیشبرد پروژهها بهویژه در حوزه مسکن وجود نخواهد داشت.
وی ادامه داد: نکته مهم این است که باید مشخص کنیم آیا قصد اجرای قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم را داریم یا خیر. اجرای این قوانین الزاماتی دارد و باید به آنها پایبند بود. هماکنون بیش از ۶۰ درصد هزینه مسکن مربوط به هزینه زمین است. با افزایش عرضه زمین در کشور، قیمت تمامشده مسکن کاهش مییابد و حذف این بند از برنامه هفتم، عملاً به معنای توقف سیاست کنترل قیمت از طریق عرضه زمین خواهد بود.
این کارشناس مسکن تأکید کرد: در شرایط کنونی با کمبود جدی واحدهای مسکونی مواجه هستیم. در کشور حدود هشت میلیون خانوار اجارهنشین وجود دارد، در حالی که سالانه ازدواجهای متعددی صورت میگیرد و نیازهای جدیدی به مسکن ایجاد میشود. با توجه به رشد جمعیت، وضعیت بازار مسکن روزبهروز بحرانیتر میشود و هرگونه تصمیم غیرکارشناسی مانند حذف تبصره یک ماده ۵۰ میتواند دستیابی به اهداف قانونی در حوزه مسکن را با چالش جدی مواجه کند.
وی با اشاره به وضعیت نگرانکننده شاخص دسترسی به مسکن در ایران گفت: در حال حاضر، شاخص دسترسی به مسکن بر اساس متوسط درآمد خانوار در سال ۱۴۰۲ بیش از ۱۵ سال برآورد میشود. همانطور که میدانید، اگر شاخص دسترسی کمتر از پنج سال باشد وضعیت مطلوب است، بین پنج تا ده سال وضعیت نامطلوب تلقی میشود و اگر بیش از ده سال باشد به معنای وضعیت بحرانی است.
عمرانزاده بیان کرد: اکنون در کل کشور، بهویژه در تهران و سایر کلانشهرها، از نظر شاخص دسترسی به مسکن در وضعیت کاملاً بحرانی قرار داریم. سیاستگذار نیز این موضوع را درک کرده و بر همین اساس، قانون جهش تولید مسکن و فصل مربوط به مسکن در برنامه هفتم توسعه را تدوین کرده است.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: پرسش اینجاست که آیا ما به بحرانی بودن وضعیت مسکن اذعان داریم یا نه؟ اگر اذعان داریم و میدانیم یکی از گلوگاههای اصلی در افزایش هزینه ساخت، قیمت زمین است، حذف تبصره یک ماده ۵۰ اقدامی غیرمنطقی و غیرعقلانی است و موجب اخلال در اجرای برنامههای حوزه مسکن، طرح نهضت ملی و قانون جهش تولید مسکن خواهد شد.
وی یادآور شد: از سوی دیگر، اگر این بند را حذف کردهایم و در عمل طرح نهضت ملی مسکن را کنار گذاشتهایم، باید پرسید در طول بیش از یک سال از آغاز به کار دولت و وزارت راه و شهرسازی، چه طرح جایگزینی ارائه شده است؟ چه برنامه عملیاتی یا راهبرد ملی مشخصی تاکنون بر روی میز دولت، کارشناسان یا مجلس گذاشته شده که نشان دهد دولت قصد دارد با رویکردی جدید بحران مسکن را مدیریت کند؟
ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری پاسخگوی بحران چندمیلیونی مسکن نیست
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر وزارت راه و شهرسازی تصمیم دارد تبصره ماده ۵۰ را حذف کند، باید بهموازات آن، یک ایده عملیاتی، دقیق و مبتنی بر ریشههای واقعی بحران مسکن ارائه دهد، نه طرحهایی انتزاعی و غیرواقعی. به عنوان مثال، مطرح کردن ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری در مدت سه سال، در مقایسه با بحران چندمیلیونی کمبود مسکن، هیچ تناسبی ندارد و دردی از جامعه دوا نمیکند.
وی تأکید کرد: به نظر میرسد بدترین تصمیمی که دولت و وزارت راه و شهرسازی میتوانند در شرایط فعلی اتخاذ کنند، حذف تبصره یک ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه است، زیرا این اقدام نه تنها به بهبود اوضاع منجر نخواهد شد، بلکه وضعیت را بحرانیتر میکند. کاهش عرضه زمین بهصورت مستقیم باعث افزایش قیمت زمین و در نتیجه افزایش تورم مسکن خواهد شد.
عمرانزاده خاطرنشان کرد: کاهش عرضه زمین موجب افزایش مجدد قیمتها در بازار مسکن میشود و در نهایت دولت را از تحقق اهداف تعیینشده در فصل مسکن برنامه هفتم توسعه بازمیدارد. متأسفانه تسهیلاتی که بانکها در حوزه مسکن پرداخت میکنند، عملاً هیچ تأثیر ملموسی بر بازار ندارند و بهگونهای طراحی نشدهاند که در خدمت تأمین واقعی مسکن مردم باشند. به همین دلیل، حتی در بخش مالی نیز شاهد ضعف در سیاستگذاری و ناهماهنگی کامل با اهداف برنامه هستیم.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به بنگاهداری بانکهای در حوزه ملک و املاک ادامه داد: یکی از گرفتاریهای اساسی ما در عرصه مسکن، حضور گسترده بنگاههای اقتصادی بزرگ بهویژه بانکها در حوزه زمین و مسکن است. بسیاری از زمینهای بزرگ با کاربری مسکونی در پهنه شهرها، متعلق به بانکهاست و بخش قابلتوجهی از واحدهای مسکونی خالی که اکنون بلااستفاده رها شدهاند نیز در تملک این نهادها قرار دارد.
وی افزود: بانکها از طرق مختلف، از جمله راهاندازی شرکتهای ساختمانی زیرمجموعه در حوزه مسکن بنگاهداری میکنند و بهعنوان ذینفعان اصلی بازار زمین و مسکن عمل میکنند؛ این امر باعث شده بازار سوداگرانه زمین و مسکن تشدید شود.
تخصیص ۸۰ درصد تسهیلات به شرکتهای وابسته، انحراف آشکار از مأموریت بانکی
عمرانزاده بیان کرد: نمونههایی داشتهایم که برخی بانکها بیش از حد معمول وارد این حوزه شدهاند؛ بانکی که منحل شد، بیش از ۸۰ درصد تسهیلات خود را به شرکتهای زیرمجموعهاش اختصاص داده بود، یعنی منابع بانکی عملاً برای پروژههای ساختمانی شرکتهای وابسته مصرف شده است.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: زمانیکه بانکها در بازار مسکن ذینفع هستند، تمایلی به حل مسئله مسکن از خود نشان نمیدهند؛ قانون جهش تولید مسکن مقرر کرده بود بانکها ۲۰ درصد از تسهیلات را به حوزه مسکن اختصاص دهند، اما در عمل همکاری لازم دیده نشده است. بانکها با توان مالی عظیمی که دارند، زمینه احتکار زمین و مسکن را فراهم کرده و از این داراییها بهعنوان ابزار مالی و مؤلفههایی برای ترازنامه خود استفاده میکنند.
وی با بیان اینکه حضور بنگاهداری بانکها باید بهصورت ریشهای بررسی و کنترل شود، گفت: برای تبدیل بازار مسکن به وضعیت متعادل، ضروری است محدودیتهای شدیدی بر حضور بانکها و بنگاههای اقتصادی بزرگ در حوزه زمین و مسکن وضع شود. در غیر این صورت، افزایش قیمت زمین و مسکن به تشدید قابلتوجهی در بازار اجاره منجر خواهد شد؛ بسیاری از مالکانی که اکنون با افزایش قیمتها مواجه میشوند، متقابلاً فشار را به بخش اجاره منتقل خواهند کرد و این امر به شدت گروههای کمدرآمد را تحت فشار قرار میدهد.
عمرانزاده در پایان خاطرنشان کرد: تشدید فشارها در حوزه مسکن میتواند پیامدهای اجتماعی و امنیتی نامطلوبی به همراه داشته باشد و لذا نهادهای ناظر از جمله مجلس و سایر دستگاهها باید حساسیت ویژهای نسبت به این اقدام وزارت راه و شهرسازی نشان داده و پیامدها و تبعات آن را بهدقت بررسی کنند.
منبع:
